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「お隣が家を買ったんですって。うちもそろそろ考えようかしら。」「金利もいよいよ上がるから、金利が安い今が家を買ういい時期じゃないか」

家を購入するきっかけはさまざまなものです。住宅に関する知識はいろんな方が持っていらっしゃいますが、住宅ローンとなると気に止めない方が結構いらしゃいます。そもそも住宅ローンの仕組みって分かりますか？


住宅ローンとは）
住宅ローンとは、家を担保に金融機関から融資を受けるものです。金融機関の融資査定基準はさまざまですが、「年齢・収入・家の担保価値・他の借り入れ額」を査定基準としてみる場合が多いようです。この４つ条件のうち一つでも問題があると融資が通りにくいのが現状です。
　銀行が融資をつける際に重要とされるのが、「この人はちゃんと支払ってくれるだろうか」「万が一支払いが困難になったとき、借り入れの回収ができるだろうか」の2点です。上記の４つの査定基準はこの2点をクリアにするために設けられています。
　そもそも、銀行は預金者からお金を預かり、運用するのが仕事です。国債や株式、事業会社に投資して利益を出しています。しかしながら、現在のところそれらの分野ではなかなか運用利益が上がりにくくなっています。
　そこで資金回収のしやすい住宅ローンに各銀行が投資先を見出しているのです。ただ、住宅分野では競争が激しくさまざまな手法や付加価値で差別化をはかっているのが現在の状況です。


基礎知識）
住宅ローンについて具体的にご紹介するまえにいくつかの基礎知識をご説明します。

元利均等払い・・・・・支払い方法で一番使われているやり方です。毎月の支払い額を固定化していくやり方です。
　　　　　　　　　　　　　メリットとしては、毎月の支払額が固定されているため、家計のやりくりがしやすいことです。
　　　　　　　　　　　　　デメリットとしては、総支払い額が多くなること、当初の１０年は金利先行払いになるため、
　　　　　　　　　　　　　元本が減りづらいことです。

元金均等払い・・・・・基本的に支払い能力に余裕がある方にお勧めの方法です。毎月の元金支払額を固定化す
　　　　　　　　　　　　　ることで、総支払い額を抑えることができます。
　　　　　　　　　　　　　デメリットは、元金支払額を固定化するため、借り入れから１０年間は支払いが高くなってしまう
　　　　　　　　　　　　　ことです。
　　　　　　　　　　　　　メリットは総支払額が少なくなる、毎月の支払額が徐々に減っていくことです。

金利について
　　　　　　　　　金利は融資額に付く利子のことですが、この金利についてもいくつか種類があります。

変動金利・・・・・・・・金利の中で一番低利の金利です。ただ、半年ごとに見直されるため、金利の上昇傾向がでてい
　　　　　　　　　　　　いる状況ではリスクが高いものです。金利が見直しされる時期になると最大で返済額の
　　　　　　　　　　　　１．２５倍まで支払い額が上がる場合があります。

固定金利・・・・・・・ある一定の期間は金利が固定されているものです。基本パターンは３年・５年・１０年です。固定の
　　　　　　　　　　　　期間が長いほど比例して金利が上がってきます。（通知や相談が前もってきます）　
　　　　　　　　　　　　金利が上昇傾向であれば長期を、下降傾向であれば短期での金利の固定を行うのが一般的で　　　　　　　　　　　　　す。
長期固定金利・・・・完済するまでの金利が固定であることをいいます。長期固定金利の代表はフラット３５です。
　　　　　　　　　　　　金利が一定しているため、金利変動のリスクがなく、見直しをする必要がないのが特徴です。
　　　　　　　　　　　　ただ、金利自体は通常金利よりも高く、融資査定が他の金利より厳しいのが特徴です。

諸経費
　　　　　諸経費とは融資取り扱い手数料（３〜５万円）、保証料（融資額の０．１％〜０．５％程度）、火災保険料
　　　　　生命保険（団体信用生命保険：借り入れ者が死亡した場合、それ以後の支払いがなくなる保険）
　　　　　あと、抵当権設定費用や仲介をうけた場合の仲介手数料などがあります。
　　　　　諸経費の目安としては、売買金額の５％〜７％を見ていた方が良いと思います。


住宅ローン・融資編）
　　　　融資には基本式があります。原則、売買金額×８割かつ年収÷１２×返済負担率（２５％〜３５％）の両方を
　　　　満たしたものになります。
　　　　
　　　EX：３０００万円の住宅を購入する場合融資が受けられるかどうか？年収４００万円　返済期間３５年　金利３％

　　　３０００万円×８割＝２４００万円
　　　
　　　年収４００万円÷１２×３０％＝９９，９００円（月々の返済限度額）
　　　これをもとにして限界借入額を算出すると
　　　９９，９００円÷４，７４２円（１００万円を金利３％で借りた場合の金額）×１００万円＝２１００万円

　　　よって２４００万円＞２１００万円より２１００万円が限界借入額となります。


　　これはあくまで融資査定の基本式のため、銀行によっては返済負担率も違います。また融資金額についても銀行
　　の査定基準をクリアできれば、１００％の融資も可能です。
　　ただし、諸経費程度は自己資金でまかなった方がその分の負担は軽くなります。


住宅ローンのテクニック
　　　ある程度、年収に余裕がある方は、銀行がキャンペーンをしているオプションを使えますが、ごく一般の方は、
　　　「自分に融資がつくかどうか」が最大の関心ごとです。
　　　ですが、融資が付くこと＝自分で返済できる能力である、ということではありません。銀行の融資付けはあくまで
　　　現時点での評価です。将来にわたって必要となる経費までは見ていません。
　　　ですから、いくら借りられるかではなく、いくらなら返済可能かを自分なりに検討することが必要です。

　　　たとえば、現在小学生のお子さんが２人いる、４人家族の家庭があるとします。２人のお子さんを大学まで出すと
　　　なると一人あたり約２０００万円の経費が必要になります。２人だと４０００万円近くになります。
　　　それ以外でも車のローンや生命保険、老後に対する貯蓄などを考えると実際月々に支払えるお金は限られてき
　　　ます。生活面での金額も考慮必要しなければなりません。

住宅購入後のランニングコスト
　　　住宅購入後まず発生するのが不動産取得税です。取得税は土地と建物にかかってきます。
　　　建物自体は新築の場合１２００万円の控除が借ります。また土地取得税も軽減措置があります。
　　　以後のランニングコストは主に固定資産税と都市計画税です。固定資産税は固定資産価額×１．４％、都市計
　　　画税は０．３％です。（これにも軽減措置があります。）
　　　築１０年後は建物の老朽化が始まりますので、それに関する修繕費も発生します。


住宅ローン返済期間中のテクニック
　　　住宅ローンについては、できるだけ繰り上げ返済をお勧めします。特に元利金等払いの場合には、金利部分の
　　　負担が多くをしめます。元金を減らすことで金利部分が減り、支払額が目に見えて減ってきます。
　　　繰上げ返済の場合には１００万単位からの元金返済が可能です。返済手数料として１万円から２万円徴収する
　　　銀行もあります。フラット３５では、繰上げ返済については手数料はゼロとなります。

住宅ローン期間について）
　　　住宅ローンの返済期間は個人の経済状況によって異なります。ですから、収入が多い方は短期間で返済をめ
　　　ざせば総支払額も少なくて済みますし、完済後は支払いの部分を貯蓄などにまわすこともできます。
　　　収入がそれほどなくて月々の支払いを安定させたい場合は、返済期間を出来るだけ延ばしてその間にお金を貯
　　　め、決めた年度ごとに繰り上げ返済をしていくのも手です。要は自分にあったライフプランを組めるかどうかです。
　　　

総括）
　　　現在は給与収入もある程度固定化し、急激な収入アップは見込めません。共働きしなければ生活自体が立ち行
　　　かなくなっている世帯もあります。そうした中、住宅を取得していくのは容易なことではありません。
　　　いかに自分に合った住宅ローン返済を組めるかがキーポイントです。
　　　住宅がどんなに欲しくても取得後の家計を圧迫するのであれば買わない事を選ぶことも大事なことです。
　　　住宅購入の際は必ず返済金額のライン引きをして、購入する際のデットラインを設定してください。
　　　ラインを明確化することによって、セールマンに踊らされることなく客観的に住宅購入を決めることができます。
　　　（了）