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〜住宅購入のコツ教えます（新築編）〜

人間というのは不思議なもので家が欲しいと思っても、実際に行動に移すのには具体的な「きっかけ」が必要となります。
よくいわれるのが、「知り合いがこの前家を買った」「家賃を払いつづけるのはもったいない」「賃貸物件で何かしらトラブルがあった」「年齢的にみてこの時期が最後のチャンス」といったものです。

ただこれらのフレーズはどちらかといえば焦りが入ったマイナス的な動機です。つまり、不安・焦りから購入を考えはじめた方が多いのです。

住宅というのはそう何度も買換え出来るものではありません。しっかり住宅購入までの計画を立ててそれに沿って行うのがセオリーです。「衝動買い」は厳禁です。

■基本は３つ

住宅購入を考える際、鉄則なのが予算、間取り、立地です。

○基本その１
＝予算＝
予算といっても「大体このぐらいかな」という漠然としたイメージしかないと思います。それでも中古の場合は結構シビアな予算がでてくるのですが、新築となると途端に予算の組み立てが甘くなってしまいます。
予算の組み立て方としては、月々の返済額と総支払額を把握することです。月々の支払いについては、今住んでいる家賃を比較対象で考えている方がほとんどです。ですが、減点です。

予算を考える場合、毎月のお給料をベースにします。
どういうことかといえば、お給料の内訳を大まかに分けその中で住宅費に充てる費用を導きだすことで返済額を決めていくのです。
私達は毎月のお給料の中からお家賃や食費、光熱費などを支払っています。
そこで支払い費用を個別に分類していきます。分類方法は大きく２つに分けます。一つは毎月一定額支払っているもの、もう一つは毎月変動しているものです。一定額のものの代表的なものはお家賃や車のローン、保険などです。変動しているものは光熱費や食費、などです。多少の変動があるものは一定額支払っているとして考えてもかまいません。
大体分けることが出来たら、左側に一定額支払っているもの、右側に毎月変動しているものを書きます。それらの上の方にお給料の額を書きます。以下のような感じです。

あとは、毎月のお給料からそれぞれ合計したものを引けば家計簿の赤字や黒字が分かります。（参考にやってみてください）
次に一定額支払っているものからお家賃を支払っている場合は、その金額分を差し引きます。そして一定額支払っているものと変動して支払っているものを見比べます。


下はある方の内訳です。

この場合、２５万円―（１３．７万円＋５万円＋４．５万円）＝１．８万円の黒字となります。
実際にローンを支払える限度額は２５万円―（１３．７万円＋４．５万円）＝６．８万円です。これでは貯金がゼロとなってしまうので毎月３万円ずつ貯蓄するとすると６．８万円―３万円＝３．８万円が住宅のローンにまわせるお金となります。
したがって住宅を購入することは難しくなります。

住宅購入をする際に大事なことは家計の見直しをすることです。いくら家賃の支払い額程度で家が購入できるといっても購入後には固定資産税や修繕費などの経費がかかってきます。またお子さんが大きくなるにつれて、教育費の負担も比例して増加していきます。するとどうしても家計簿を見直して、全体のバランスを見直し、貯蓄をしながら住宅ローンも返済できるプランが必要となってくるのです。

ここでなぜ一定額の支払い（以後固定費）と変動して支払っていくもの（以後変動費）に分けたかというと、この家計簿の見直しをするためです。家計簿見直しの鉄則は変動費用の見直し、次に固定費の見直しが順番です。変動費は毎月変動している＝節約できる可能性が高い、ということです。ですからまず、真っ先にこの部分を節約していきます。

次に固定費の項目で経費がかかりすぎているものをチェックしていき減らしていきます。その次に不要と思われるものを一気に削除していきます。そうすれば、すっきりとした家計簿がでてくると思います。

で家計簿を見直した結果が以下の通りです。

ここでまず見直したのが、変動費です。この部分は平均して４．５万円程度かかっていたのでこの部分を平均２万円減らしました。次に固定費の部分でお小遣いを-１万円、生命保険を満期支払いから掛け捨てに変更して-５千円としました。あとガソリン代を徒歩１０分圏内は歩くようにしてー２千円、光熱費はテレビを出来るだけ見ない、暖房器具などの使用回数や温度の過度な変化を減らした結果、−２千円にすることができました。

見直し後は２５−（１１．８万円＋５万円＋２．５万円）＝５．７万円の黒字です。
実際に支払える住宅ローンの支払額は２５−（１１．８万円＋２．５万円）＝１０．７万円です。毎月３万円貯蓄したとしても８万円
分は支払いに回せることが出来ます。

すんなりとはこのようにはいきませんが、住宅を購入する前に家計簿をスリム化することで住宅ローンの返済額と貯蓄の見直しができると思います。

総返済額の把握

総返済額を把握する理由は元金以外の利子をいくら支払うことになるか把握するためです。住宅という資産を購入するといっても、いくら利子を支払うことになるは、ちゃんと知っておかなければいけません。最低でも、利子は３５年程度の返済期間で購入金額の４割以上となります。利子の支払いは融資金額が多ければ多いほどその金額は多くなります。

具体的な数字を挙げると３０００万円の物件を金利３％で３５年払いとした場合には（ここではボーナス払いなしの元利金等支払いとします。）月々１１．５万円の支払いで総返済額は４８４９万円です。つまり１８４９万円は銀行に支払う謝礼となります。年間５２万円も利子を支払うことになるのです。

利子の余計な出費を抑えるためにも返済期間と繰り上げ返済の活用を検討する必要が出てきます。
さきほどご紹介した家計簿の見直しによる住宅ローンの支払い限度額を見ながら検討することになります。

毎月の返済額からの融資限度額や返済期間を減らすことによっていくら毎月の支払いが増えるかをこの家計簿を見ながら判断していきます。最近はフリーソフトや銀行のサイトで計算ソフトがあるようなのでそちらの方を活用して検討されてください。
どうしても月々の返済を低めに設定されたいのであれば、返済期間を長めに取って、その間に貯蓄をしその都度その都度繰上げ返済をしていくこともひとつの手です。

また返済当初の１０年・２０年はきつくてもかまわないというのであれば元金均等払いという手もあります。これは、元金を３５年で割ってそれにローン残額の利子分をそれぞれ乗せていくやり方です。当初の支払い額は多いのですが、年を経るごとに支払額は減っていきますし、元金が減っていくことでそれに対する利子の支払いも少なくなっていきます。
結果として総支払額は少なくなります。

ちなみに元利金等払いと元金均等払いは以下の通りです。

以上が予算についてです。これはあくまで購入者の心構えとしてのものです。銀行が実際にそれだけの融資をしてくれるかどうかは別ですのでその点はご了承ください。

※住宅の購入を検討する際に今支払っている家賃で比較するのではなく、家計簿を見直してそこから毎月の返済額を導きだそう。利子の支払額もチェックしておく。

基本その２
＝間取り＝

ここでの間取りとは建物一般の説明です。いくら自分の家になるといっても自分達の好みをすべて家に取り入れるのは厳禁です。
ある経営者の話で「モノを買う際は売るときのことまで考えて選べ」というのがあります。これは自分だけでなく他人から見ても良いものを選べば間違いはないという意味です。

これはそのまま住宅にも当てはまります。自分がいいと思っても他人からみると「ちょっと・・」いう物件が意外とあります。自分がそこに一生住む場合はいいですが、何らかの事情で家を手放さなければならない、転勤などで賃貸にまわす、借り入れをおこす際に家を抵当権に入れる、などのときに自分の好き勝手な家を作ってしまうとあとで、後悔することになります。
何億円という家を作っても実際に売却する際の値段は安い値段しか買い手がつかないのが典型的なパターンです。

ポイント１
あまり大きな家は作らない
一般的な住宅の間取りは4LDKです。この広さであれば３・４人の家族であれば一部屋ずつは確保できるからです。将来人口が減ってくることも考えればこのサイズが一番ニーズが高いといえます。
逆に部屋数が７部屋以上もあると、売却をする際に、市場が限られてしまい、買い手が付きにくくなります。また固定資産税といった税金についても必要以上の広さの物件は税金が高めになる場合が多いので不必要な部屋は作らないほうが無難です。
では部屋数の少ない物件はというと、これは意外とニーズがあります。独身の方、特に中高年の世帯にはこじんまりとした家が人気があります。

ポイント２
奇抜な設計をしない
これは高級注文住宅が特に多いのですが、あまりにも広いリビングを作ったり、斬新な間取りを取り入れている物件を目にすることがあります（デザイナータイプの物件がこれにあたります）。このタイプの物件は生活する上での動線を考えていないことがほとんどです。
動線とは人が家で生活をする上で頻繁に通るエリアのことです。いくら見栄えがよくても実際に生活するうえで支障がある間取りはまず買い手がつきませんし、実際に住む際にも支障がでます。特に水周り関係の動線は奥さんが必ず押さえておくポイントになります。
例えば、料理を作ったり、運ぶときに邪魔にならないか、洗濯物を干す際にスムーズに外に出れるかなどです。ここらへんの動線をキチンと押さえておかないと、後悔することになります。

あと外装と内装のデザインや色です。外壁（サイディング）は原色はあまり使わない方がいいです。色を選ぶ際のポイントは汚れが目立たないこと、温かみがある、清潔感がある、ことです。彩度高い、白系のサイディングは清潔感はありますが、何年かすると色落ちや汚れが目立ってきます。またピンクといった系統の色は汚れは目立ちませんが、家のイメージがきつめになりやすいので屋根との色のバランスを考えた方がいいでしょう。築１０年ぐらいの物件を何件か観察して外壁の色具合を観察してみることも大事です。

内装、特にクロスに関してですが、基本は白を基調としたほうが良いです。特殊な色や素材のクロスは単価も高く、在庫も途中でなくなってしまう場合が多いです。ちなみにクロスのデザインなどの入れ替えは激しく、２・３年後には在庫がないのが結構あります。
クロスを選ぶ際は、補修や張替のことも考慮しておく必要があります。

ポイント３
なんでもかんでもオプション（備品）をつけない
住宅には標準仕様のほかにオプションがあります。オプションとは別途費用でつけてくれる設備・備品です。
分かりやすいものでいえば車のオプションと同じです。新車の場合オプションとしてカバーやCDコンポ、カーナビ、シートなどがオプションです。

実際に走行するには支障がありませんが、CDコンポやカーナビは実際あった方が便利なものです。
住宅も車と同じで必要最低限のものは本体価格に入っていますが、床暖房やエアコン、インテリア、クローゼットの増設など便利なものはオプションとなっています。

ただオプション関係のものは結構相場より高いものが多いです。特別仕様のもの（床暖房など）はともかくとして、エアコンやインテリアは両ディスカウントショップにいけば安くで手に入りますし、簡単な収納なら日曜大工でつくれます。クローゼットにしても、シルバーセンターで大工さんを手配してもらえばすぐに設置してくれます。
要はそのオプションが今つけたほうが得なのかどうかをちゃんと基準として考えておくことです。この基準が曖昧だとなんでもかんでもオプション購入をしてしまいます。
事実、新築物件の予算オーバーの要因はオプション購入によるものです。

あと、建物の屋根や外壁（サイディング）、建具といったものも仕様も会社によってはオプション選択ができます。屋根や外壁の分は簡単には補修がしにくい部分です。予算があれば多少グレードを上げたほうが無難です。

最後にオプションの選び方のコツは汎用性がある、取替えの備品が手に入り易いかどうか確認をしておくことです。
特に外国製の場合には規格が国内のものと異なるため、オプション自体が安くても、消耗品が高かったり、在庫がない場合があります。
最悪、備品が取り寄せできないため、本体自体を買い換えることも実際あるようです。その点も考慮に入れておいたほうがいいでしょう。

※必要以上に大きな建物はつくらず、間取りは動線を考慮して、メンテナンスがしやすい部材や備品を購入すること。

基本その３
＝立地・地形＝
立地条件は住宅を売却する際に非常に重要な要素になります。現在の住宅市場の流れとしては、「土地は安く、浮いた分を住宅にかける」ことが主流のようです。ですが、住宅を売却する際には住宅そのものよりも、立地条件が重視されます。極端な言い方をすれば、
「家が多少まずくても、場所がよければ家は売れる」ということです。

売却の手順でも紹介していますが、家は新築後１０年以上になるとその価値は半分になります。２０年以上になると家自体の価値はありません。逆に土地の場合は値段が周辺相場が大きく変動しない限りは価値が劣化することはありません。

立地の良い物件とは、学校が近く、スーパーなどの商業施設へのアクセスがいい、４ｍ以上の道路幅の公道についている、南向きに家が建てられるといったものです。

あと地形も一番人気があるのが正方形で、土地の広さは１００坪程度です。鹿屋市内ではそれほど関係はありませんが、都市部になると建ぺい率や容積率が多い場所ほど土地の資産価値は高くなります。


住宅と土地の予算のバランスは難しいものがありますが、１００万円程度の差でいい立地の物件が手に入るのであれば家の部分でコストダウンをはかった方が、将来売却や賃貸にまわす上でもメリットはあると思います。

他に気をつけておく点は、地盤の確認と配水管などの埋設状態の把握です。
住宅とセットで購入する場合には、住宅販売会社が地盤の確認を行いますので、問題はありませんが、土地を先に取得する場合には、注意が必要です。地盤がゆるいのは、河川が近くにある、以前、田んぼだった、周辺に防空壕が多い、掘削現場が近くにある、という場合には、市役所などに行ってチェックした方が良いでしょう。また購入予定の周辺の方に聞いてみるのもよいと思います。

水道管の場合には、敷設状況を確認しておくことと、公道や私道に埋設してある本管の所有者のチェックです。
売買が多い不動産物件や田舎の土地の場合には、他人の配水管が敷地に入っていたり、自分の敷地の配水管が他人の敷地に入りこんでいる場合がたまにあります。トラブルにならないよう、購入前の確認をすることをお勧めします。
本管の所有者については、国か個人（販売会社）のどちらかであるか確認を必ずしてください。個人や販売会社の名義の場合は、使用料金や別に本管を敷設しなければならない事態になる可能性がありますので、必ず確認をされたほうが良いでしょう。本管も水道局で確認ができます。

※単にただ安いという基準で土地を購入しない。周辺環境を調べ、出来るだけ立地のいい土地を購入することで資産の価値を維持する。地盤や配水管は必ず確認しておくこと。

-追加-
住宅の建築のチェック

住宅を建築する際のチェックポイントは２つです。
一つは、営業マンとの接し方です。当たり前のことですが、営業マンが家を建てるわけではありません。営業マンの目的はお客さんに自分の会社で住宅を建ててもらうことです。一方お客さんは営業マンを通して自分の建てて欲しい家の情報を各担当の人に発信したり、自分の分からないことを教えてくれる相談相手でもあります。
ですから、いかに営業マンがお客さんの意見を把握でき、かつ的確な情報や意見を出してくれるかが重要な要素となります。
営業マンの「愛想がいい」「服装がきちんとしている」ことも大切なことですが、それ以上にお客さんの情報把握・提案力の能力を持っているかが、大事です。

次に現場の大工さんとの付き合い方です。住宅販売会社は設計図や建材といったハードを提供します。しかしながら、実際に建築するのは地元の大工さんです。ですから、いかにいい設計図や建材があっても、建築する大工さん次第では、住宅の質は大きく違ってきます。
いかに大工さんに気持ちよく自分の家を作ってもらうかです。
１週間に一度ぐらいはお茶菓子などを持っていて労をねぎらうのも大切なことです。また定期的に大工さんとコミニケーションをとることで、信頼関係が築け、いろんな話や「ちょっとしたサービス」もしてくれるかもしれません。

あと、定期的に現場に行くことで物件の進捗状況の把握や現場関係者に手抜きをしずらくさせる状況をつくることができます。万が一手抜きが見つかった場合には、直接現場関係者にいわず、営業マンを通してクレームをいったほうがクレームがすんなりとおる場合が多いようです。
ただ、逆に毎日のように行ったり、「ああしろ、こうしろ」と現場で直接指示を出したりすると作業がしずらくなるので現場に行く回数は週に１・２度ぐらいに押さえておいてください。
住宅が完成したときに簡単なお礼をしておくのも、後で何かあった場合に快くしてもらうためのテクニックです。

住宅を購入する際は大まかでもいいですから、計画を立てて検討することが鉄則です。
ただし、あれもこれもと、綿密すぎるスケジュールを立ててしまうと、計画倒れになってしまう場合が多いのでその辺は適宜調整ください。