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■はじめに

ここでは、簡単な不動産売却の手順についてご紹介します。

○基本

不動産を売却する上で重要なことは、価格と売却期間です。相場より高く売却したい場合には、物件価値にもよりますが、１・２年かけて売却することになります。（土地の場合はそれ以上です。）
逆に短期間での売却を考える場合には、価格を相場より安めにして売却することになります。
当社の場合、平均して３〜４ヶ月が売却期間となるケースが多いようです。

○不動産の相場とは

不動産の相場は一概には言えませんが、鹿屋市街では大体平均して８〜９万円です。ただエリアによってその相場は変わってきます。
寿３・４丁目・札元エリア・・・坪９〜１３万円
旭原エリア・・・・・・・・・・・・・坪5〜7万円
寿５・６・７・８丁目エリア・・・坪6〜１０万円
西原エリア・・・・・・・・・・・・・坪6万〜１０万円
川西エリア・・・・・・・・・・・・・坪4万〜６万円
串良町・・・・・・・・・・・・・・・・坪３〜４．５万円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　（H21年１0月時点、当社取引事例より）

○住宅について

住宅の売却査定の場合、基本は立地条件、つまり土地による価格がメインとなります。住宅については、建築構造（木造・鉄筋コンクリートなど）によって変わってきますが、大まかにいって間取りと築年数によって決まってきます。

間取りを4LDK（2階建て）と仮定した場合、築年数によって以下のように価格は変動します。

新築時・・・・ 　取得価格×０．８
築５年：・・・・　 取得価格×０．５
築１０年・・・・　取得価格×０．３
築２０年以降・ 取得価格×０

これはあくまで一般住宅を対象としていますので、付属設備などによって価値が変わってきますが、１００万円単位の上乗せがないのが実情です。（大理石の応接間やソーラーシステム、電気温水器など）


○建物の瑕疵（破損など）について

建物が破損している状態で売却を考えている場合、その破損箇所について売却価格は大きく変わります。

※理想としては、破損・汚損がある場合には、リフォーム後の売却が好ましいといえます。

■売却ステップ
次に売却までの流れをステップで見ていきます。

項目
・物件の査定 ・権利関係の調査 ・売主様の希望価格 ・売却期間の設定 ・価格調整 ・売却方法 ・媒介契約		・広告 　　　・営業 　　　・物件案内		・価格、条件交渉		・申し込み 　　　　・契約 　　　　・引渡し日の確定
必要書類・費用など
権利書のコピー 住宅の間取り図 認印		特にありません		特にありません。		認印 　　　　住民票 　　　　領収書（手付金用） 　　　　領収書（決済用） 　　　　権利書 　　　　鍵 　　　　仲介料 　　　所有権移転費用 　　（抵当権抹消など）

STEP１
○物件査定

当社の売却可能価格の査定を行います。
時間は３０分程度です。



○売却価格の調整及び権利関係の調査

売主様の売却したい価格を教えていただき、価格の調整をします。
また同時に売却可能な物件かを調査するため、権利関係の基本調査をおこないます。

売却が権利関係で困難な場合には、依頼をお断りする場合があります。


○売主様の希望価格及び売却期間の設定

本人様の希望される価格をお教えください。（借り入れなどがある場合にはその金額をお教えください。）
予定されている売却期間（○ヶ月以内に売却して欲しいなど）

○価格調整

当社の査定価格と売主様の希望価格を比較して価格を調整していきます。
（売却期間が長くても良い場合には売主様の希望価格そのまま受け入れる場合があります。）

○売却方法
当社の場合、インターネット、チラシ、店内掲示、ビデオ案内といった手段で営業を行います。その際の売却方法を決めていきます。
売却方法には大きく２つあります。一つはオープンして売却していく方法、もう一つは、一部の顧客のお客様に対して営業していく方法です。
前者の場合には、比較的短期間で売却が可能です。ただし、周辺の方に知られてしまう場合があります。
後者の場合には、周囲の方に知られることなく売却することが可能ですが、当社の顧客に希望者がいない場合は、長期化する恐れがあります。


○媒介契約
仲介者に仲介を依頼するための契約書です。契約書には主に一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。

当社の場合、一般的には一般媒介契約を結びますが、場合によっては、専任媒介契約を結ぶ場合もあります。

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STEP２

○広告
STEP１で決めた売却方法に基づいて広告を行います。広告の仕方は以下の通りです。

※当社では、媒介契約に違反しない場合、これらの広告については、当社負担で行います。

○営業
飛び込みと顧客名簿に基づいて営業を行います。
当社の場合は、３：７で顧客名簿による営業が主体となります。

○物件案内
オープンハウス
物件を買主が内覧できるようにしておくスタイルです。物件が空き室であれば、掲示板などを使って案内します。
入居者がいる場合には、予約制で内覧できるようにしておきます。（入居者がいる場合には、写真やビデオ映像で物件案内をする場合もあります。）

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STEP３

○価格・条件交渉
購入の意思の強い買主が出てくると実際に価格・条件の面での交渉が始まります。
通常、売主と買主の間には開きがありますので、交渉によって条件に折り合いをつけていきます。
条件内容によって仲介業者は契約が成立するかどうかを見極め、可能であれば具体的な交渉を開始します。
主に価格面での調整がメインとなりますが、それ以外にも様々な条件が出てきます。（例えば、ハウスクリーニング後の引渡しなど）
意見調整がある程度出来た後、売主・買主の双方に最終的な確認をとり、申込書及び手付金を預かる手続きをとります。
この時点では、売主・買主が直接会うことはほとんどありません。

注意点）交渉時点での条件の追加などはできますが、手付金を預かった後の条件の変更は契約自体を白紙に戻してしまう場合がありますのでご注意ください。


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STEP４

○申し込み〜契約

買主の購入意思が確定した時点で申込書の記入していただき、申込金をいただきます。この時点で書類とともに売主様への最終確認を行い、契約書の売主記載欄に署名・捺印をしていただきます。この時点で、手付金をお渡ししますので、引き換えに領収書を発行していただきます。尚、契約時の立会いを希望する場合には、契約時に当社立会いの下、買主・売主双方確認の元で書名・捺印をしていただきます。契約時点で、残金決済日と引渡し時期を確定していただきます。

契約後、権利書・住民票といった必要書類を司法書士にお渡しいただきます。（抵当権抹消などの手続きが必要な場合には、当社先の司法書士に依頼できますが、売主指定若しくは買主指定の司法書士の方に依頼もできます。）

所有権移転の手続きについては、司法書士へ一任しますので、指示に従ってください。

○引渡し
残金決済時に必要なものは、鍵と残金受け取り時の領収書、当社へ支払う仲介手数料、権利関係で抹消を行う場合の司法書士へ手数料が必要となります。
（固定資産税の月割請求をされる場合には、それに対する領収書も必要です）

※物件によっては引渡し後に物件の境界の立会いを求められる場合があります。

※仲介手数料は原則として、売買価格×３％＋６万円＋消費税となります。（計算式は不動産の手引きでご確認ください。）

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■税金関係

売却後にかかる税金としては、譲渡所得税となります。譲渡所得税とは売却をした場合に、その利益に対して課税される税金です。
計算式は、（課税譲渡所得＝　譲渡価額　―　取得費　―　譲渡費用　―　特別控除）×＠
（譲渡所得の詳細については、不動産の手引きをご覧ください。）

＠は以下のどちらかです。

所有期間が５年以下の場合
課税譲渡所得×３９％（所得税３０％・住民税９％）・・・・・・短期譲渡所得

所有機関が５年長超の場合
課税譲渡所得×２０％（所得税１５％・住民税５％）・・・・・・長期譲渡所得


注意１：所得額によっては、社会保険税が上がる場合がありますのでお気をつけください。
注意２：確定申告の必要があります。
注意３：買い替えなどの場合には特例があります。（不動産の手引きをごらんください。）