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■はじめに

ここでは、簡単な不動産購入の手順についてご紹介します。

○基本

不動産を購入する上で重要なことは、権利関係がしっかりしていること、なにかしらトラブルがあった場合、フォローしてくれる業者がいることです。不動産購入はトラブルが物件によっては出てくることがあります。（これを隠れた瑕疵といいます）特に中古住宅については水道管の破損やシロアリなど購入後になって分かるものが結構あります。それらが分かった時にどのような対処をするかが非常に大事になります。

○物件選びのコツ
不動産は一生に１度の買い物であることがほとんどです。実際に購入を考える場合、何を基準にすればよいか大いに悩むものです。悩む理由は「今まで購入した経験がない」ためです。日用品のような毎日買う品物であればある程度の経験から品物の査定ができますが、不動産の場合はほとんどはじめての経験のため、その経験がありません。ですから、情報誌や知人の口コミからの情報を元に物件を判断せざるを得ないのです。
以下に土地と中古住宅の簡単なチェックリストを用意しておきましたので参考にされてください。



相場におけるチェック
不動産の場合、土地・中古にかかわらず物件価格の基準は土地の価値に基づきます。周辺の土地相場を押さえておくことでだいたいの値段が分かってきます。

土地相場）
寿３・４丁目・札元エリア・・・坪９〜１３万円
笠之原エリア・・・・・・・・・・・坪４．５万〜５万円
旭原エリア・・・・・・・・・・・・・坪６〜８万円
寿５・６・７・８丁目エリア・・・坪８〜１０万円
西原エリア・・・・・・・・・・・・・坪７万〜１０万円
川西エリア・・・・・・・・・・・・・坪４万〜６万円
串良町・・・・・・・・・・・・・・・・坪３〜４．５万円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　（H１７年１１月時点、当社取引事例より）

※基本的に学校近くの相場は高く、学校からの離れると相場は安くなっていきます。
（商業施設関係は除く）

※住宅については、売却物件の際、ほとんど抵当権が設定されていますので、その抵当権の設定額と土地の相場によって価格は設定されることが多いようです。


○土地について（チェックリスト）

・登記簿謄本と現在の所有者が同じかどうか　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　□
・道路幅は何メートルあるか　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　□
・接道道路が私道の場合、持分があるか　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　□
・境界部分は明確になっているか　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　□
・土地の地下に他人の配水管・給水管が埋設されていないかどうか　 　　　　　 □
・用途区域の制限はどのようになっているか　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　□
・以前土地やその近辺でトラブルがあったかどうか　　　　　　　　　　　　　　　　　　□
・将来、何かしらの大規模な計画があるかどうか　　　　　　　　　　　　　　　　　　　□



○中古住宅について（チェックリスト）※詳しい内容についてはココをチェックを参照してください。

・住宅環境がどのようになっているか（地域性など）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　□
・水道管に破損がないかどうか（メーターの回り方が早いなど）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 □
・扉や引き戸などの立てつけの良し悪し（極端に悪い場合は傾いている場合がある）　　　　　　　　　　□
・床の傾きはどうか
・クロスのはげ具合がはげしい（石膏ボードや下地処理をせず直接貼り付けいる場合がある）　　　　　□
・水の出が悪い（給水管を共同で使っているか、本管からの水圧が小さい可能性がある）　　　　　　　□
・基礎部分に大きなクラックがある（コンクリートの施工状態が悪い）　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　□
・屋根の状態（瓦が浮いていないか、コロニアルの色落ちがはげしいなど）　　　　　　　　　　　　　　　 　□
・現在の住宅が現行の用途区域内の制限に収まっているかどうか　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 □
・増改築を繰り返している（住宅の耐性や雨漏りがする可能性がある）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 □
・土地の地盤はどうか（以前田んぼや近くに防空壕があった場合、地盤沈下を起こす可能性がある）　□

※これらのチェックリストをクリアしておけばまず物件について問題はないといえます。

■購入ステップ
次に売却までの流れをステップで見ていきます。

項目
・物件要望調査 ・予算の確認 ・購入期間		・物件探し 　　　・定期報告 　　　・物件案内		・価格、条件交渉		・申し込み 　　　　・契約 　　　　・引渡し日の確定
必要書類・費用など
特にありません		特にありません		特にありません。		認印 　　　　住民票 　　　　印鑑証明 　　　　手付金 　　　　残金 　　　　仲介料 　　　所有権移転費用

STEP１
○物件査定

購入を考えているエリア・条件の問接を行います。
時間は１０分程度です。
※物件の報告方法などもここで決めさせていただきます。


○予算の確認

購入予算の大まかな金額を教えていただきます。


○購入期間の設定
急がれている場合や２・３年の期間で購入を考えられている場合など報告の仕方が違います。
そのための期間設定です。

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STEP２

○物件探し
STEP１で設定した条件に基づいて物件探しを行います。
物件探しは以下のパターンに分けられます。

○物件案内

条件に合う物件が出た場合、お電話後、物件資料と現地案内をいたします。分からない点や疑問に感じた事はその際にできるだけお答えいたします。


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STEP３

○価格・条件交渉
購入の意思が固まると次に価格・条件の面での交渉が始まります。
通常、売主と買主の間には開きがありますので、交渉によって条件に折り合いをつけていきます。
条件内容によって仲介業者は契約が成立するかどうかを見極め、可能であれば具体的な交渉を開始します。
主に価格面での調整がメインとなりますが、それ以外にも様々な条件が出てきます。（例えば、ハウスクリーニング後の引渡しなど）
意見調整がある程度出来た後、売主・買主の双方に最終的な確認をとり、申込書及び手付金を預かる手続きをとります。
この時点では、売主・買主が直接会うことはほとんどありません。

注意点）交渉時点での条件の追加などはできますが、手付金を預かった後の条件の変更は契約自体を白紙に戻してしまう場合がありますのでご注意ください。


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STEP４

○申し込み〜契約

購入意思が確定した時点で申込書の記入していただき、申込金をいただきます。書類とともに売主様への最終確認を行い、契約書の売主記載欄に署名・捺印をしていただきます。この時点で、手付金をお渡ししますので、引き換えに領収書を発行していただきます。尚、契約時の立会いを希望する場合には、契約時に当社立会いの下、買主・売主双方確認の元で書名・捺印をしていただきます。契約時点で、残金決済日と引渡し時期を確定していただきます。

契約後、権利書・住民票といった必要書類を司法書士にお渡しいただきます。（所有権移転や抵当権設定など）

所有権移転の手続きについては、司法書士へ一任しますので、指示に従ってください。

※司法書士につきましては、売主・買主様の知り合いの方を優先しますが、特にない場合には、当社指定の司法書士への依頼となります。

○引渡し
残金決済時に必要なものは、残金、住民票、当社へ支払う仲介手数料、司法書士へ手数料が必要となります。
残金決済後、住宅の場合、鍵は引渡しとなります。不動産登記は早くて２日後、遅くても１週間後には司法書士の方から郵便で郵送されます。（郵送希望した場合）

※要望があれば引渡し後に物件の境界の立会いを行うこともできます。

※仲介手数料は原則として、売買価格×３％＋６万円＋消費税となります。（計算式は不動産の手引きでご確認ください。）

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■税金関係

購入後にかかる税金としては、不動産取得税、固定資産税があります。不動産取得税は物件の引渡しから半年から１年後に税務署より通知が来ます。固定資産税については、１月１日の時点では前所有者へ固定資産税の納税通知がきます。そのため、本人に直接請求がくるのが所有後、１年後となります。


※住宅用で購入されるといくつか減税措置がありますので必ず、不動産業者や税務署などに確認をしてください。
EX）住宅ローン減税、固定資産税減額措置、取得税軽減、など

注意１：買い替えなどの場合には特例があります。（不動産の手引きをごらんください。）