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FP相談所
～不動産売却について（手順）～

不動産を売却する場合、大抵の方は何かしらの理由があって不動産を売られます。
さまざまな理由で売却されますが、その大半は債務過多の方や相続問題で売却を考えられる方です。

通常担保のない物件に関しては売主の売値と業者の値づけを比較検討しながら売買金額をきめますが、値段としては、やや相場より高めのものになり、長期的なビジョンでお客様を見つけることになります。

しかしながら、債務過多の方や相続関係で売られる場合、お急ぎの方が多く短期間での売却を考えなくてはなりません。
また、売却方法も通常の店頭表示や広告に出すことを渋る方も多く、手持ちの顧客で買い手を捜さなくてはなりません。
売値についても、債務過多の場合は、抵当権（担保に入っている）に入っている金額での売却を基準に考えなくてはなりませんから、売主とは別に金融機関への相談や了解を取らなくては売却できない場合もあります。

相続の場合も売主が相続人となりますから、複数の方を相手にするため、各人に了解をとらなければ、相続人の一人で売却したいといっても、実際に売却することは難しいものとなります。

今回はこの２つについて不動産売却の手順をご紹介いたします。

債務過多による売却

まず、不動産を売却する前に事情を仲介する業者に隠し事なしに相談することです。具体的には、実際にいくらの借り入れがあって、抵当権にはいくら入っていて、どこの金融機関から借り入れがあるだとか、支払い状況はどうなっているかなどです。
業者としては、売主の事情を正確に把握しておかないといざ売却となった場合に金融機関から了解を得られなかったり、契約前に売主が自己破産されてしまうと、買主に対して迷惑がかかり、業者としての信用を失ってしまう場合があるため、慎重に調べなくてはなりません。

金融機関が消費者金融の場合には、銀行よりも督促が厳しく、売主としては、精神的に追い詰められている場合があります。その場合には、不動産売却時にお金をそこから支払う条件で支払いを待ってもらうこともできます。ただし、売主だけで相談をもっていっても、信用されませんので不動産業者とともに行った方が信用されます。

複数の金融機関から借りられている場合には債権を場合によっては一本化する必要がでてきますので、主の金融機関に相談する必要もあります。ただ、闇金や暴力団関係から借りられている場合には、司法書士や弁護士を通して処理しなくてはならないため、まず、不動産業者に行く前に法律関係の専門家に相談したほうがいいでしょう。

実際に買い手が見つかり契約をする前に抵当権を入れている金融機関に最終的な了解をとります。その後、司法書士の立会いのもと契約を行います。司法書士を立ち会わせるのは、一つは買主を安心させ、不動産業者と司法書士とが第3者として立ち会うことで後でトラブルになるような要素をなくするためです。
　　２つめは、登記簿の所有権移転手続きや抵当権の抹消手続きを迅速におこなうためです。

代金入金後は売主と不動産業者が一緒に金融機関に支払いにいきます。場合によっては不動産業者が代理人となっていくばあいもあります。これは、売主だけ行かせてしまうとお金を支払わずに逃げたりする場合や金融機関からの急な条件変更を防ぐためです。

あとは、依頼した登記簿変更の所有権移転や抵当権抹手続きが行われたことを確認して終了となります。

相続関係の売却

相続関係の売却はまず、相続関係人全員から売却の意思確認をとります。そして、相続人の人数が多い場合には必要によっては、委任状をとります。委任状をとるのは後で必ずといっていいほど相続人同士でトラブルをおこすため、その防止策として全員からの同意の証拠とするためです。

その次に相続人当事者同士で大体の取り分を決めてもらいます。弁護士や司法書士・相続代理人などがあらかじめ相続の精算をとりおこなっている場合にはその必要がありませんが、依頼していない場合にはあとでもめないように話あってもらいます。

買い手が見つかり仮契約後、相続人全員から売却の同意書をとります。これは、登記簿の所有権移転手続きに必要なためです。代金入金後は代理人がいる場合にはその人にお金を預けるか、各相続人に渡していきます。

あとは、依頼した登記簿変更の所有権移の手続きが行われたことを確認して終了となります。

不動産売却時の経費・税金についてですが、下記のようになります。

○仲介料・・・・・・・・・・・・不動産業者に支払う手数料
○司法書士手数料・・・・・登記簿の所有権移転・抵当権抹消費用
○売却前の固定資産税・・契約成立前の固定資産税を月割りで支払います。
○譲渡所得税・・・・・・・・・不動産売却時に利益が出た場合にかかる税金で譲渡利益の１５％若しくは３０％となります。
○住民税・その他・・・・・・・所得がある場合について住民税（短期５％・長期９％）・健康保険税が一時的にあがる場合があります。

簡単ではありますが、以上が一般的な売却の流れとなります。実際買主を見つけて契約をする場合には、業者はかなり苦労しますが、売主としては、基本的には値段を決めること、売主の売却条件の提示、価格の最終的な確認、引渡しの時期の確定だけ決めておけば、後は業者がやってくれます。