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不動産で相談を受ける事例をQ＆Aにしてみました。参考にごらんください。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　

内容
賃貸編
Q：契約金の内訳を教えてください。
A：契約金の内容としては、敷金・礼金・仲介手数料・前家賃となります。敷金・礼金は２〜３ヶ月程度、仲介手数料は１ヶ月分、前家賃は日割り計算となります。概算として家賃×４〜５で出ます。これ以外にも、駐車場代・共益費・家財保険などがあります。
Q：礼金と仲介料の違いは？
A：礼金は原則として大家さんに差し上げるお金の意味です。仲介手数料は仲介業者に支払うお金です。ただし、礼金は実務としての取り扱いは精算対象とならないお金（返ってこないお金）として覚えておくと良いでしょう。
Q：貸家の場合の浄化槽・下水道料とは何か？
A：貸家の場合、借主の負担として浄化槽と下水道料があります。浄化槽とは汚水・排水をタンク内の菌で浄化し、側溝などに排出するものです。地域によって差がありますが、月２５００円程度かかります。下水道料とは、下水道に汚水などを流し、処理場で浄化します。下水道代は2ヶ月に１度水道料金と一緒に請求されます。
Q：貸家でアンテナの有無があるがそれは何か？
A：貸家の場合、アンテナが設備としてついている場合とついていない場合があります。アンテナがついていない場合は、借主負担となります。アンテナがついている場合でも家主に修繕義務があるかどうかは、契約書に謳ってないことが多いので確認をする必要があります。
Q：普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の違いは？
A：普通賃貸借契約とは、当初の１年を固定し、それ以後は自動更新で契約を継続する契約書式のことをいいます。定期賃貸借契約とは、契約期間をあらかじめ固定しておき、その期間内での賃借をおこなう契約書式のことをいいます。普通賃貸借契約では契約更新や更新手数料をとらない場合が多いですが、定期賃貸借契約の場合は契約更新や更新手数料といった費用が発生することがあります。
Q：家主から諸事情により賃貸契約の継続をやめたいとの申し出があったが、契約解除はできるのか？
A：賃貸契約解除の事由が正当であれば応じざるを得ません。正当事由とは、やむ得ないこと「子供が急に実家に帰ることになったので、どうしても貸家が必要になった」「高齢のため、賃貸業務ができない」「建物の老朽化がひどく建物を壊す必要がある」といった理由であれば、契約解除の事由にあたります。具体的な立ち退きの交渉は家主との話し合いで決まります。
Q：競売でオーナーが変わった。どうすればよいか？
A：競売においてオーナーが変わった場合、まず再契約の必要があります。その際にオーナーが提示した契約内容に同意するのであれば、契約は更新されます。再契約に応じない場合は、競落後から半年以内に退去しなければなりません。ただし、競売の場合、敷金はオーナーに継承されませんので、敷金は返還されないことがほとんどなので気をつけてください。
Q：火災でもらい火を貰ってしまった。損害賠償をおこせるか？
A：損害賠償できるかどうかは、失火した人の過失の程度によります。過失が軽微であれば、損害賠償を請求することは難しいようです。ただし、重過失が認められた場合には、損害賠償は可能です。できれば家財保険に加入することをおすすめします。
Q：口頭契約のみでしたため、契約内容でもめているどうすればよいか？
A：知り合いや田舎のほうでは口頭契約はおおく存在します。しかし、一度もめると収拾がつかなくなることも多いのがこの契約の特徴です。家賃に関することであれば、領収証の確認でおこなう、領収書が無い場合では、裁判所にて供託をするといったことが可能です。契約内容については口頭で取り決めをしていても、証明することが出来ない場合は、民法に基づいたものになります。実務的なものとしては、契約書を書面化しなおす、契約解除を前提とした交渉を行うといったことが無難です。
売買編
Q：不動産を契約する際の流れを教えて欲しい。
A：契約の一般的な流れとしては、不動産購入申し込み書の記入→手付金支払い（厳密には契約書の署名捺印後となります）→重要事項説明書の記名押印→契約書の証明捺印→残金決済及び権利書の引渡しとなります。契約に於いて必ずチェックしておく項目としては、契約時の条件と契約解除時の条件です。このチェックは契約履行時までに必ず確認をしておく必要があります。契約履行後は契約解除が厳しいためです。また残金引渡しと不動産登記（権利書の引渡しと登記依頼）は同時に行うことが鉄則です。不動産の場合、不法行為があって第3者に売却されてたとしても、背信的悪意者でない限り、登記がされていない状態では第3者に対抗することはまずできません。残金引渡し→すぐ登記を心がけてください。
Q：抵当権がある物件についての対処法を教えてください。
A：抵当権とは、不動産を担保に借入をおこしている状態のことをいいます。物件を売却・購入する場合には、抵当権者の同意が必要です。登記簿謄本に記載されている抵当権の金額は設定当時のもののため、現在の残高を把握する必要があります。抵当権は債権者が設定している場合がほとんどのため、債務者である売主が債権者との交渉により条件をつめていく必要がでてきます。複数の抵当権が設定してある場合には、個人物件の場合には、売却できない場合が多く、事業者物件であれば交渉にある程度の時間が必要になります。
Q：所有権者が複数いる場合にはどうすればよいか？
A：所有権者が複数いる場合には、原則として全員の同意が必要です。所有者全員が生存している場合は同意のみで済みますが、死亡している場合には相続が絡んできますので、売買物件としては多少複雑になることが多いようです。
Q：袋地を持っているが売却できるか？
A：原則として売却は難しいといえます。ただし、隣地所有者が購入することがあるのでゼロではありません。（金額はだいぶ安くなりますが）どうしても売却したいのであれば、私道を設置するなどして建築基準法に適する状態に持っていく必要があります。
ちなみに、袋地といっても全く通行できないわけではありません。通行権は民法で認められており、通行する土地所有者に相応の通行料を支払えば通行は可能です。
Q：土地を購入する上でのポイントは？
A：土地の場合は、境界がしっかりしているかどうか、通りに面しているか（私道の持分があるかどうか）、敷地内に他社の埋設物（水道管や配水管）がないか、用途区域の縛りはどうなっているか、地盤はしっかりしているか（家を建てる際の支持層があるか）、隣地に大規模な建物の建築予定がないか、などです。ほかにも地形や近隣周辺環境、地歴といったもののあります。ただ１００％すべてを確認することは不可能なので、優先順位をつけて調べることが必要です。
Q：農業をしたいので農地が欲しい。どうすればよいか？
A：農地を取得するには農家台帳が必要です。農家台帳を持たない場合は、4反以上の農地の購入、農機具が必要です。詳細は市町村の役場でお尋ねください。
Q：土地の所有者と建物の所有者が違うが物件は売却できるか？
A：一般取引では難しいです。まずは、土地もしくは、建物の所有者に購入するかどうかの打診をかけることが第一です。また使用貸借状態であれば、契約解除を前提として話し合いを行ったり、低額な賃料で貸し出している場合には、賃料の引き上げを求めるなどして交渉する必要があります。ちなみに建物と土地が以前同一所有者でない場合（法定地上権が成立していない）は、競売にて両方競売することがあります。（債権充当は抵当権に入っている不動産のみ）
Q：抵当権者が抵当設定している物権を任意売却できるかどうか？
A：通常の金銭債務であれば、債務者にたいしての通知があれば足りますが、不動産の場合は、債務者である所有者の同意が必要となります。ただし、条件によっては可能となる場合がありますが、リスクがあるので通常は行いません。
Q：持分のみの不動産の売却は可能か？
A：可能です。ただし、不動産そのものを売却することは単独ではできません。