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フラット３５ってなに？

住宅金融公庫のホームページをみるとフラット３５という新しい融資制度がありますが、どんなものかいまいち分からない方が多いのではないのでしょうか。そこで簡単ですがこの融資制度についてご紹介します。

フラット３５というのは住宅金融公庫の融資に変わり、民間の銀行と住宅金融公庫が提携してできた長期の住宅融資制度です。

この融資制度のメリットは全期間（最長３５年）が固定金利、保証人不要（保証機関も不要）、保証料や登録免許税が不要、繰上げ返済時の手数料が無料という画期的な制度です。


では仕組みはどのようになっているのか？

この融資制度が通常の融資制度とは大きく異なる点は、住宅ローンが証券化されることです。流れとしては、まず住宅の融資を受ける際、取り扱っている銀行に申し込みます。銀行はそれを債権として住宅金融公庫に売却します。
住宅金融公庫はその債権を信託銀行に信託し、債権を担保に証券化して市場に出します。その証券化した債権を投資家が買い、その代金を住宅金融公庫を通じて銀行が融資を出す仕組みとなっています。（下記図を参照してください。）

メリット） ・長期固定金利 ・保証料などがない ・繰上げ返済時の　手数料ゼロ

デメリット） ・自営業者の活用が難しい ・申請書類が多い。 ・窓口となっている金融機関が地方では少ない。 ・金利が実行金利であること

また金利決定の仕組みは、長期国債の金利を基準としてそれにプラスαとして銀行や住宅金融公庫・投資家が受け取る金利を上乗せしていきます。その合計が融資の金利となります。

上記のメリットが発生する仕組みとしては、この融資制度自体が３５年間保有し続けることを前提としない点です。
つまり、統計学的に見て返済期間を３５年で組んでいる場合でも実際の返済期間は繰上げ返済や買い替えなどで１０年から２０年の間で完済される場合が多いのです。その実質的な返済期間をメインにこのシステムは組まれています。（そのため繰り上げ返済の手数料がかからないのです。）

デメリットとしては、自営業者の活用が難しいことと、申請書類がやや多い、地方での窓口機関が少ないことです。
（ご注意：平成１７年２月末までの時点で鹿児島銀行さんは取り扱っておりません。）
また金利の決定は申し込み日ではなく、融資実行時の金利になるため、リスクがあります。（申し込みから融資実行まで約2ヶ月ほどかかります。）
ちなみにフラット３５では、住宅金融公庫融資にあった公庫融資や財形融資の併用はできません。

あと融資枠は１００万円〜５０００万円で、購入額の８割までとなります。購入金額の2割については、金融機関で別途調達するか、その分の現金を用意しなくてはなりません。

フラット３５関係で最近人気があるのが、ソフトバンクさんが出資されている「グッド住宅ローン」です。金利は確か２．２９％（H１７年３月６日時点）だったと思います。申し込みや審査は電話やインターネットなどで行い、窓口に行く必要はありません。ただし、融資実行時には九州地方の場合、福岡の支店で決済を行うため少し面倒です。（旅行だと思っていけば楽しいのかもしれませんが。）


以上簡単に説明しましたが、いかがだったでしょうか。もう少し詳しい内容を知りたい方は住宅金融公庫や取り扱いのある銀行に聞いた方が良いと思います。