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FP相談所
〜定期建物賃貸借契約（定期借家権）と普通建物賃貸借契約の違い（普通借家権）〜

今回はよく建物賃貸借契約できかれる契約形態についてご紹介いたします。

貸家やアパートを借りられる場合、大抵は重要事項説明を不動産業者から受けると思います。この中にある建物賃貸契約の種類・期間及び更新に関する事項という欄に普通建物賃貸借と定期建物賃貸借とあって、必ずどちらかを○でかこってあります。では、みなさんこの契約の違いが分かりますか？

分かる方は結構、不動産通（笑）!!です。どちらに○があるかによって更新料や契約期間・賃貸借の権利関係がぜんぜん違ってきます。

まず、普通建物賃貸借契約（普通借家権）についてご説明します。普通契約の場合は当初１年間入居以後（１年未満の解約は違約金が発生します）は基本的に何年入居しても契約上なんら問題はありません。（法律上は２０年が上限とされています。）
この契約のいいところは、更新料が発生しないことと契約上の権利が借主主体であることです。
契約上の権利では、正当な時由がない限り、借主を追い出すことができないようにこの契約形式ではできているのです。


次に定期建物賃貸借契約（定期借家権）ですが、これは、最近できた新しいものです。この契約形式はあらかじめ期間を定めておき、その期間が終了すると契約自体が解除になります。つまり、「この期間だけは貸しますが、その後は、再度契約をするかしないかは、また判断しますよ。」というものなのです。

再度契約する場合でも敷金や仲介料を支払いなおすのは、家主や借主とっても非効率です。そこで契約更新という形をとって、その手間賃として不動産業者に手数料を支払います。これが更新料です。（鹿屋の場合は更新料は３０００円〜５０００円が相場のようです。）

この２つの契約の違いは普通借家権が借主を主体にしているのに対して、定期借家権は貸主（大家）を主体においていることです。そもそも定期借家権は、一度貸してしまうと貸主に長い間帰ってこないという家主からの苦情に配慮して作られたものですので、このような契約となっているのです。

ただ、定期借家権については、一概に家主だけが得をするものではありません。借主にもいくつかのメリットがあります。
例えば、・期間が固定しているため、大家からの一方的な立ち退きを受けない（契約違反は除いて）・普通借家権よりも契約の拘束力が強いため、賃貸環境が比較的良い（低質な住人が入居しずらい）・普通借家権よりも家賃が安くなる場合がある（契約期間内は住んでくれるから）、などです。

デメリットとしては、中途解約ができない、できる場合でも違約金を支払わなければならないなどのペナルティーがあることにつきると思います。（ただし、床面積が200�u未満の居住用建物で、やむを得ない事情があることに限り認められる場合がある。それ以外は特約に順ずる）

以上が定期借家権と普通借家権の違いについてです。一応これだけ知っていれば契約上支障はないと思いますので参考にされてみてください。

（※定期借家権については、大家様用に空室対策で詳しくご紹介しますので参考にごらんください。）