平山不動産㈱＞アパート経営塾＞保守編

保守とは物件が完成し一安心ですが、ここからが賃貸経営の始まりです。賃貸経営は入居者が入ってからが本番となります。人が住むということは、いろんな物事が発生します。「水漏れがあった」、「電気がつかない」、「隣がうるさい」など枚挙にいとまがありません。ですが、これらのクレームに対処していくことで入居者からの信頼を得ることができ、物件の信頼がついてきます。
まずは定期的な掃除をする。当たり前のことですが、ゴミなどが氾濫しているところには人は住みたくありません。定期的に物件の掃除をすることで清潔感をアピールします。定期的な掃除をすることでいくことで効用があります。一例ですが、「入居者をチェックできる」、「家賃の滞納が出にくくなる」「物件に対する不満を聞くことができ、改善できる」ことなどです。不動産業者による審査はありますが、それだけでは人となりはわかりません。大丈夫と思って入居した人がいろんな問題をおこすこともままあります。室内だけならまだしも、隣室に対して迷惑をかけるようなことになると、物件の信用問題にもなります。それらを事前に防ぐことができます。定期的に掃除をしておくと、いろんな情報が入ってきます。昼間はいて夜から出勤しているようだ、駐車場に登録していない車が駐車している、大声がよくしている、人の出入りが激しいなど、情報が入ってくるようになります。問題のある人には一定のパターンがありますから、パターンに近い場合には不動産業者に相談するなどして未然に問題を防ぐことができます。また、清掃が行き届いている物件は家賃滞納が発生しにくいという法則があります。大きな理由としては、物件を掃除することで、定期的にチェックされているという意識が入居者の中にあることです。家賃滞納がしずらい環境をつくることで未然に家賃滞納を防ぐことになります。あと、物件の改善ですが、これは不動産業者にも分からないことが多いです。新築物件が出来てきたりすると競争が激しくなります。リフォームしたり家賃を下げたりするなど対応策が必要です。ですが、空室の期間を短くするためには、入居している人の声を生で聞くことが一番効果的です。「エアコンが欲しい」「外灯をつけて欲しい」などさりげない要望が物件改善のいいアドバイスだったりすることはよくあります。これらの情報を拾い上げることが非常に大切なことです。
クレームは早めに片付ける賃貸経営にはクレームがつきものです。ちょっとしたことが多いですが、これらをなおざりにしておくと後で痛いしっぺ貸しを受けることが良くあります。経験談ですが、ある物件で水漏れがありました。パッキンの水漏れでしたが、大家さんが直そうとせず、そのまま時間だけが経過していきました。あるとき入居者の方より、「水漏れで床が腐った。直してくれ」との相談がありました。配管部分のパッキンが老朽化して水漏れをおこしていたようです。大家さんにその旨を報告すると、「早くいってくれれば良かったのに」とお叱りを受けました。「何ヶ月か前、パッキンのことはいいました。覚えていませんか」「そんなことは覚えていない。」と突っ張られてしまいました。大家さんに悪気があったのではないと思いますが、すぐに処置をしておけばここまでひどくなることはありませんでした。入居者の方もしばらくして退去されていきました。これは極端な一例ですが、ケースによってはもっとひどい事になる場合もあります。クレームは、早めに処理することが最善の策です。
ちょっとしたサービスを賃貸経営では空室をなくすことが一番の課題です。空室期間を短くすることはもちろんですが、今いる入居者の入居期間をなるべく長くしてもらえる努力も必要です。そのためには、ちょっとしたサービスをしてみるのも手です。たとえば、５年間入居してくれた方には、何かしらの設備をつけてあげる、共働きでお子さんの世話が難しい人には１時間ぐらい預かってあげるなど、ちょっとした工夫で入居期間を延ばすこともできます。また次の入居者を紹介してくれることもよくあります。特に入居期間が安定していない物件をお持ちの方は、いろんなアイディアを考えて実行してみてください。きっと効果がでてくると思います。
不動産会社との信頼関係を大切に賃貸物件をもつようになると、不動産会社や管理会社との付き合いが出てきます。賃貸経営は大家さん１人でできるものではありません。信頼できる不動産会社をみつけ、強い信頼関係を築いていくことで業者しかしらない情報が入ってくるようになり、いい入居者を紹介してくれるようにもなります。たまに物件戸数が増え安定した収益を得られるようになった大家さんの中には、条件がいい業者に鞍替えしたり、断りもなく複数の業者に仲介を依頼する方がいらっしゃいます。景気がいいときはなんら問題はありませんが、いざ苦境になると今まで付き合いの良かった業者が蜘蛛のこを散らすように去っていきます。そこで最後までがんばってくれるのは昔から付き合いのある業者です。不動産業者は「筋を通さない」ことを極端に嫌う業種です。（不動産業者はやくざではありません（笑））たとえ業者を変えたいと場合にはちゃんと筋道を通して話せば嫌とはいいません。困ったときにはよしみで相談に乗ってくれることもあります。実に基本的なことですが、見落とされがちなことですので気をつけてください。
総括ひとつひとつは簡単で当たり前なことばかりですが、やっていない大家さんは多いです。私個人の経験則として「賃貸経営は当たり前のことをやった分だけは報われる商売」だと思います。奇抜なものだけでは、すぐに飽きられるのも賃貸経営のおもしろいところです。どんなに新築物件が増えてもそれなりにやっていれば、空室が埋まらないということはありません。個人的には新築至上主義（新築だから必ず決まる）という流れはここ２・３年の間に大きく変わると思います。古くても住みやすいところに人は住むようになります。またそういう人は優良入居者である場合が多いです。新米大家さんだけでなく、今賃貸物件を持っている大家さんも新築物件をこわがらずがんばってください。（了）

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