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アパート経営の基本についてご紹介します。

第2回〜アパート経営実践編〜

■準備から物件完成までの流れ〜（新築編）

STEP１作ってみたい物件をイメージする

アパート経営でまず、やることは自分が作ってみたい物件をイメージすることです。どんな場所で、どんな間取りで、
どれくらいの家賃で市場に提供するかを考えます。パターンは１つだけでなく、５パターンぐらいは考えます。
パターンをいくつか企画することで、土地の取得をする場合に幅を持たせる必要があるからです。
土地を持っている場合でも、「土地がある＝アパート経営ができる」とは限りません。あまりにも立地が悪いところで
アパート経営をやってしまうと、逆に損失を招くおそれがあります。

また具体的にイメージすることで、やるべきことが自然に見えてくる効用もあります。やるべきことが見えてくると必要
な勉強や、相談に乗ってくれる業者選定にも役立つことでしょう。


STEP２土地を探す〜銀行への融資相談

具体的に企画ができてくると、次はアパート用地探しです。アパート用地を探すコツは２つです。ひとつは、用地取得
の予算を決めこの予算を守ること、もうひとつは、将来性のあるエリアを見つけることです。

アパート経営の場合、建築費を削ることは鉄則ですが、これにも限界があります。そうなると利益を出すためには、土
地の取得費をできるだけ低く抑えることが重要ポイントとなります。ただしいくら安いからといって立地があまりにも悪
かったり、建築をする上で条件が厳しくなると、意味がありません。現状は多少立地が悪くても将来性があれば、担保
価値は増します。土地取得はあせらず、１年ぐらい時間をかけて探します。これだという土地の勘を養うコツは、企画し
た物件のイメージがその土地から見えてくるかどうかです。イメージが現実味を持ってでてくれば、いい物件と考えて
間違いないと思います。

土地探しと同時に銀行への融資相談を持ち込みます。土地取得の予算がある場合はいいですが、ない場合は
建築費とセットで融資を受ける必要があります。ですから、平行して進めていく必要があります。
銀行に融資相談をする際に気をつけておくことがあります。｢断定した話をしない｣ことです。どういうことかといえば、
上記に企画した内容や土地を探していることをばか正直に担当者に話さないことです。

あくまでアパート経営をやりたいが融資はどうなるのかと意見を求めることです。知り合いに建築関係や不動産業者
がいる場合には、話をつないでもらったあとで、いけば信用は増します。だからといってすべてを業者任せにすること
はおすすめできません。
なぜなら、業者は基本的なスタンスとして｢建築ができればいい｣と考えます。つまり、融資がつきさえすれば良いわけ
です。さらに銀行に対する信用においても、家主ではなく業者の信用となってしまうため、家主には信用力がつき
ません。そうなると、２棟目以降を作る場合にはその業者に頼らざるを得なくなります。
あと、見落とされがちですが、アパート経営の場合利子の決定は交渉によって決まります。ですから少しでもコストを
浮かせる場合にはここの交渉が重要となります。

もうひとつは、出来るだけ連帯保証人はつけないことです。年齢などで子供を連帯保証人にする場合は別ですが、
返済期間で年齢で問題がない場合には、連帯保証人をつけいないようできるだけ交渉します。これは、万が一の
場合に、自分ひとりでリスクをとれるようにすることで周りに迷惑をかけないようにすることができます。それに加え
ひとりでリスクを取れることで、失敗したとしても次に再起が図りやすいのも理由です。



STEP３業者の選定

建築業者の場合
建築業者を選ぶ場合には、提案力がある、コストパフォーマンスがある、アフターフォローできている点です。
アパート経営の肝はやはり物件です。物件力があれば多少場所が悪くても決まる場合が多いからです。
しっかりした建物を納得のいく予算でできる業者を探すことが大前提です。この基準をクリアしていないとどんなに
企画が良くても意味がありません。この基準は大手の業者であっても崩してはいけません。逆にこの基準を満たす業
者であれば零細の会社であっても建築を依頼しても良いと思います。これに加えて物件に対する提案力、アフターフォ
ーローがしっかりしていればいうことはありません。選定するコツは、業者が建てた物件を見たり、社長が信用できる
かどうか見極めることです。人柄うんぬんよりも、仕事に対する姿勢を見極めてください。

仲介業者の選定
仲介業者の選定は、成約率が高いことが大前提です。しかしながら物件の立地によっては近くの不動産業者に頼む
のも手です。どんなに腕のいい業者であっても自分のエリアから３０・４０分車でかかる場所では時間がかかりすぎて
しまいます。そうなると物件を紹介する回数が自然と減ってきてしまいます。それよりは近場の不動産業者に依頼する
方が成約率が高くなります。
あと、物件数の多い業者の場合は、人気のある物件から成約していきます。そうなると物件力がないものの成約率
は下がってきます。自分の物件が依頼しようとしている業者の管理物件からみてどれくらいの位置か見ておくことも必
要です。

あともうひとつ重要なことが、社長（あるいは担当者）が相談できる人かどうかです。アパート経営の場合はどうしても
相談しなければならない事案がでてきます。それに対して相談に乗ってくれる人がいるといないとでは、運用に大きな
違いがでてきます。どうしても業者でみつからない場合には、先輩大家さんを探し出して相談に乗ってもらうのも手で
しょう。


STEP４　入居者の条件・流れをつくる
融資もなんとかなりそう、土地も見つけた、業者も選定したとなると物件の建築が具体的に始まっていきます。
で、一安心といきそうですが、そうはいきません。（笑）
新築の場合、基礎から完成まで一般的に３〜６ヶ月かかります。この期間をただ何もせずにいると、入居率に響きます
。この期間を利用して入居者の条件の選定と成約率を高める行動を起こします。

入居者の条件の設定とは、どんな人に借りて欲しいのかを決めることです。入居条件を厳しくすると家賃の滞納はなく
なりますが、成約率が落ちます。逆に入居条件を緩くすると成約率はあがりますが、滞納がでてきやすくなります。
ここのバランスをとるのが重要です。業者任せにせず、条件をあらかじめ提示しておくことをおすすめします。

入居者募集ですが、新築の場合、柱が建ったころから、積極的に宣伝をしていきます。｢まだ物件もできていないのに
｣と思われますが、これが非常に重要です。完成まじかになって物件広告を出したり、案内をすると実際に満室になる
のが1ヶ月後以降となります。そうなると1ヶ月分の返済は自分持ちとなります。そうならないためにも、2・3ヶ月前ぐら
いから、徐々に宣伝をやっていきます。現場に看板を立てたり、完成予想図を業者に張り出してもらうなど手をうって
いきます。営業は物件が完成していなくても、販促の資料があれば十分可能です。いい販促資料があるだけで成約
する場合もあります。この建築期間を上手く活用することで、成約率は確実に違ってくるのです。


STEP５継続的な工夫と改善
子供は親の背中を見て育つといいますが、これはアパート経営にも同じことがいえます。入居者のために物件の管
理や工夫をしていけばその物件は必ず答えてくれます。やった分だけは必ず返してくれるのがアパート経営です
。アパート経営は長期にわたる事業です。今上手くいっているからといって天狗になってしまうと、あとで必ず失敗しま
す。ちょっとしたことで入居者は逃げていきます。改善し続ける人のみ成功が出来る事業といえます。


■アパート経営の戦術・戦略について
これは余談ですが、アパート経営にも戦術・戦略があります。アパート経営はどちらからというと狭いエリアでやる局地
戦といえます。そのエリアで持ち物件を満室にしたものが勝者です。競合する物件を超える付加価値をつけることが
勝負どころといえるでしょう。この付加価値のつけ方はいろいろありますので、自分自身でそのコツを身に付けてくだ
さい。