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アパート経営の基本についてご紹介します。

第一回　〜アパート経営をはじめる前に〜
アパート経営塾は初心者を対象に紹介していますので、その点はご了承ください。

■投資をはじめる方に

アパート経営のお話をする前に、投資についての心構えをお話します。
以前、ブログでも書きましたが、投資には３つの基本があります。一つはリスクを把握する、２つめは投資の目的を明確にする、３つめは分散投資をする、です。投資をする以上、ある程度のリスクは覚悟しなくてはなりません。そして何のために投資をするのかをはっきりと明示しておくことも必要です。単にお金儲けに走ってしまうと、必ずどこかで手痛い失敗をします。「将来年金だけでは不安だから副収入を得る手段にしたい」「得たお金を元手に会社を興したい」といった具体的な理由付けが大事です。
分散投資についてですが、最初のころは株なら株、不動産なら不動産と専門に投資していくことをお勧めしますが、ある程度資産が蓄えられてくるとひとつに絞った投資ではリスクが高くなってしまいます。そこで資産形成を３つぐらいに分散してトータルでプラスをめざすように心がけることです。

あと、重要なのがお金を稼ぐ能力と資産を形成する能力は別である、ということです。
優秀な営業マンや社長さんの場合、お金を稼ぐ能力はあっても、資産を形成する能力がない方が意外と多いものです。その最大の理由は「お金がなくなったら、また稼げばいい」と考える方が非常に多いからです。
逆に月々の決まった収入でうまく資産を形成して成功を収めている方は案外多いものです。当社の大家さんもこのタイプの方がおおくいらっしゃいます。そのなかでも夫婦で協力して投資をした方が成功する確率も高いですし、家庭円満にもなります。




■アパート経営とは何か？

ここ、２・３年不動産投資がブームです。その中でもアパート経営は投資の代名詞といえます。
年金の問題や会社雇用形態の変化など経済的不安から不動産投資をされている方が増えているようですが、
アパート経営の本質とは何か、考えたことがありますか？株式投資と違い、投資だけではアパート経営は成り立ちません。アパート経営の本質を考えなければ、まず成功はありえません。


■アパート経営には２種類ある

アパート経営は大きく２種類に分けられます。ひとつは節税対策、もうひとつは家賃収入です。

ワンルームの場合、家賃収入というより、節税対策として購入される方が多いようです。理由は、ワンルームを購入することで帳簿上の赤字をつくり、給与所得税の還付金を得ることで利益を上げる方式をとっているからです。
ただ、ワンルームスタイルのやり方は、税法に左右される場合が多く、長期的な収益は難しいものです。

アパート経営では、基本的には家賃収入を得ることで利益を上げていきます。もちろん、節税対策や相続税関連の
軽減措置などの恩恵も得られますが、基本は家賃収入です。当社もこちらをメインにしています。
ではどのようにして家賃を得るか？これが問題となります。



■アパート経営とは？

不動産投資全般にもいえることですが、アパート経営は、投資期間は中期から長期、リスクとリターンはミドルリスク・ミドルリターンの投資といえます。換金性も他の投資と比べて低いですし、初期投資も結構な額を使います（借り入れによって行いますが）。また人に貸す以上、社会的責任も生じます。ただ、一度軌道に乗ればかなり手堅い投資となります。アパート経営は戸数にもよりますが３棟ぐらい持つと家賃収入は安定し、アッパークラス並みの収入を得ることができます。
アパート経営以外に貸家による賃貸経営があります。貸家の場合、利回りが低いため借り入れによる賃貸経営は難しいといえます。ただ現金買いによる貸家経営であれば、アパート経営以上の手堅さがあります。どちらかといえばお金持ち向きの投資です。家賃の程度にもよりますが、５棟以上貸家を持てれば家賃収入はかなり安定します。



■アパート経営をはじめる前に

どれだけの利益をアパート経営から得るか（利回りです）、誰をターゲットに決めるか、そしてそのお金で何がしたいのか、この３点はアパート経営でははずせない鉄則です。資金は基本的に銀行からの融資を受けます。つまり、他人のお金を運用して収入を得ます。ですから、どうしても利回り計算は外せない必須ツールとなります。
アパート経営では、株とは違い入居者の家賃から収入を得る事業です。入居者の家族構成・年齢層・家賃相場を把握して入居者のターゲットを決めることが一番の重要事項となります。それらを考慮した上で間取りを決めます。間取りがアパート経営の８割を決めるといっても過言ではないからです。
投資の項目でもお話しましたが、何のためにアパート経営をするかがキーポイントです。単にお金儲けの手段としてやると必ずどこかで失敗します。明確な目的を持ってください。


最後に不動産投資には相性があります。向かない人には全く向かないものです。以下に簡単に向き・不向きのチェックリストを上げておきますので参考にされてください。

不動産投資に向く人）
・気が長い人　　　　　　　　　　　　　　　　　□
・モノ持ちがいい人　　　　　　　　　　　　　 □
・人付き合いが好きな人　　　　　　　　　　□
・夫婦円満な家庭　　　　　　　　　　　　　　□
・本業を持っている人　　　　　　　　　 　　 □
・財布の開け閉めがしっかりしている人　 □
・貯金が好き 　　　　　　　　　　　　　　　　　□

不動産投資に不向きな人）　　　　　　　
・短気　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　□
・浪費癖がある　　　　　　　　　　　　　　　　 □
・人間不信　　　　　　　　　　　　　　　　　　　□


次回はアパート経営の実践編をご紹介します。